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Est-il opportun de renégocier son crédit immobilier ?

Avec la baisse des taux d´intérêt, un grand nombre d´emprunteurs s´interroge sur l´opportunité de renégocier leur prêt immobilier. Actuellement à moins de 4% en moyenne, les taux des crédits immobiliers ont reculé de l´ordre de 1,5% en à peine un an et demi. Les taux d´emprunt sont historiquement bas et ils auront du mal à baisser encore, même si une forte hausse des taux n´est pas prévue à court ou moyen terme. D´où la tentation de renégocier son crédit dans le but de réduire le coût de son emprunt. Mais l´opération mérite réflexion car elle n´est pas gagnante à tous les coups.

Qu´est-ce que la renégociation d´un prêt ?
Il s´agit de rembourser un crédit existant en lui substituant un nouveau prêt, à un taux moins élevé, auprès du même établissement bancaire. Si ce changement est effectué auprès d´un autre établissement, on parle de « rachat de prêt ». L´objectif est de diminuer soit sa mensualité soit la durée de remboursement du prêt.
La renégociation de votre crédit immobilier vous permet également de modifier le type de prêt : opter pour un taux fixe, un taux variable avec éventuellement une limite à la hausse ou la baisse du taux.

Quand faut-il renégocier son crédit ?
La baisse des taux d´intérêt ne suffit pas à rendre l´opération systématiquement profitable.
Si vous avez déjà remboursé une grande partie de votre crédit, les économies réalisées sur votre nouvel emprunt ne couvriront peut-être pas les frais liés à cette opération. Généralement, il est conseillé de renégocier son crédit avant d´avoir atteint la moitié de la durée de remboursement du prêt. En effet, les premières années vous remboursez surtout des intérêts (de l´ordre de 60% des mensualités) et, à la fin, principalement du capital. Ainsi, plus votre emprunt est récent, plus le rachat ou la renégociation du prêt sera rentable.

Quels sont les coûts liés à la renégociation du prêt ?
Aucune loi n´oblige l´établissement prêteur à revoir les conditions de votre crédit. S´il vous fait une proposition de renégociation étudiez-la attentivement. Car, si vous optez pour le rachat de votre crédit par un autre établissement, il faudra prévoir d´intégrer à vos calculs certains frais liés à cette opération. Ce sont tout d´abord les pénalités de remboursement anticipé, en général comprises entre 1,5% et 3% maximum du capital restant dû, et plafonnées à six mois d´intérêts. Il faut ensuite ajouter les frais de constitution d´une nouvelle garantie. Car, lorsque le prêt à renégocier a fait l´objet d´une prise d´hypothèque, le fait de renégocier le prêt initial implique une mainlevée d´hypothèque puis la constitution d´une nouvelle garantie. Le coût peut aller de 0,6% à 2% selon les modalités choisies (hypothèque, caution mutualiste?) sans oublier d´éventuels frais de dossier.

Pour conclure, la baisse des taux d´emprunt est une condition nécessaire mais non suffisante pour se lancer dans la renégociation de son crédit immobilier. Pour que cette opération soit profitable il faut que l´ensemble des frais soit compensé par les gains générés par le montage. Avant de vous lancer, une étude précise de l´ensemble des conditions d´emprunt s´impose.