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Immobilier

Quels changements pour le régime des plus-values ?

L’immobilier n’est pas épargné par la pression fiscale. En effet, la deuxième loi de finances rectificative a été publiée au Journal Officiel le 20 septembre dernier et alourdit la taxation des plus-values par rapport à la situation actuelle.  Elle prévoit un allongement de la durée de détention des biens immobiliers (autres que la résidence principale), de 15 ans à 30 ans, pour bénéficier de l’exonération de l’imposition sur la plus-value immobilière. Initialement prévue pour le 25 août dernier, son entrée en vigueur est reportée au 1er février 2012. Ce qui laisse peu de temps pour agir.

Exonération des plus-values : des délais allongés et des abattements progressifs

• Aujourd’hui, lors de la vente d’un bien immobilier la plus-value réalisée bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention, au-delà de la cinquième année. Ce qui conduit à une exonération totale des plus-values pour tout bien vendu après quinze ans de détention.

• La réforme prévoit désormais des abattements progressifs après cinq années de détention jusqu’à la trentième année, pour aboutir à une exonération totale :
  -2% pour chaque année de détention de 6 ans à 17 ans
  -4% pour chaque année de détention de 18 ans à 24 ans
  -8% pour chaque année de détention de 25 ans à 30 ans

Ainsi, l’abattement n’est que de 20% à la quinzième année contre 100% actuellement. Pour les ventes réalisées dans les cinq premières années de détention du bien, aucun abattement ne s’applique comme auparavant. Et depuis le 1er octobre 2011 le taux d’imposition des plus-values immobilières passe à 32,5% (au lieu de 31,3% auparavant).

Quels sont les biens concernés ?

Tous les biens immobiliers (hors résidence principale) sont concernés par la nouvelle taxation et ce quelle que soit la nature de l’immeuble (bâti ou non) : résidence secondaire, bien locatif, terrain constructible, part de société civile immobilière (SCI) ou de placement immobilier (SCPI).

Quelle est la date d’application de la réforme ?

Toutes les ventes immobilières réalisées à compter du 1er février 2012 seront soumises à ce nouveau régime. C’est la date de signature de l’acte authentique qui compte et non celle de la promesse de vente.

Que faut-il faire ?

Si vous avez prévu de vendre votre bien immobilier, il vous reste peu de temps pour bénéficier  du régime actuel (exonération de l’impôt sur les plus-values après quinze années de détention).  Compte tenu du délai d’au moins deux mois entre la signature de la promesse et la vente effective de votre bien, cela vous laisse à peine plus d’un mois pour trouver un acquéreur.
Attention néanmoins aux décisions hâtives sur votre patrimoine. Il existe une exception à l’entrée en vigueur différée au 1er février 2012 de la réforme : ceux qui souhaitent apporter un bien immobilier à une Société Civile Immobilière (la plus-value est taxée au moment de l’apport) ne peuvent déjà plus bénéficier du régime actuel,  la date d’application de la réforme s’établit ici rétroactivement au 25 août 2011.
De plus, soyez vigilant si vous vendez votre bien à une SCI avant le 1er février 2012. Cette cession doit avoir un intérêt autre que strictement fiscal, par exemple en associant vos enfants dans la SCI, au risque de voir l’opération requalifiée.