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Le viager

Comment percevoir des revenus sans changer de cadre de vie ?

Pour améliorer ses revenus et/ou sa retraite, le viager permet de vendre un bien immobilier en échange du versement d’une rente à vie par l’acheteur. Le vendeur peut également conserver, sa vie durant, le droit d’habiter le bien vendu. Pour l’acheteur, l’intérêt du viager se trouve dans le paiement du prix de vente par fractions échelonnées sous forme de rente. Ce qui lui permet de devenir propriétaire sans avoir à mobiliser en une seule fois des sommes d’argent trop importantes. Voici un éclairage sur un mécanisme qui retrouve actuellement un regain d’intérêt.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

Contrairement à une vente classique, dans une vente en viager le versement du prix n’est pas instantané. Il est payé sous forme d’une rente versée au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès. Il existe deux types de ventes en viager :

– soit le bien est vendu libre de toute occupation (viager libre) et la totalité du prix de vente est convertie en rente ;

– soit le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation du bien vendu (c’est le plus courant), on parle alors de viager occupé. Il permet à un propriétaire de vendre son bien tout en restant dans les lieux sa vie durant. Ici aussi le vendeur percevra une rente (déduction faite du droit d’habitation) complétée dans la plupart des cas par un bouquet, somme d’argent que le vendeur peut demander immédiatement. Le bouquet représente en général 20% à 30% de la valeur du bien.

Comment est calculée la rente viagère ?

Le calcul de la rente viagère se fait notamment en prenant en compte l’âge du vendeur, la valeur du bien et les modalités de la vente : bien vendu libre ou occupé, montant éventuel du versement comptant (bouquet) ou encore en cas de vente par un couple, l’éventuelle mise en place d’une réversion de la rente au profit du conjoint… Dans ce dernier cas, le bien n’appartiendra définitivement à l’acheteur qu’au décès du dernier des conjoints. La rente viagère doit être indexée chaque année afin de préserver le pouvoir d’achat du vendeur.

Quelle est la fiscalité ?

D’un point de vue fiscal, la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu mais pas en totalité. Un abattement est appliqué allant de 30% à 70% selon l’âge du vendeur au moment de la vente.

Concernant l’ISF, pour le vendeur, la valeur de capitalisation de sa rente (montant annuel de la rente multiplié par un coefficient établi par l’administration fiscale) doit être déclarée ainsi que la valeur de l’usufruit en cas de viager occupé. De son côté, l’acheteur doit intégrer la valeur de capitalisation de la rente dans son passif déductible. Il doit également déclarer la valeur du bien, avec une décote s’il est occupé.

Comment fonctionne une vente en viager ?

La vente porte le plus souvent sur un bien immobilier et comme toute vente immobilière, l’acte est  rédigé par un notaire. Elle peut aussi porter sur un capital ou un portefeuille. Il faut porter une attention particulière à la promesse  de vente qui prévoit à l’avance les engagements de chacun comme par exemple, la répartition des charges entre acheteurs et vendeurs. Le plus souvent le vendeur s’acquitte des charges locatives et de la taxe d’habitation, l’acheteur prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière. Le viager s’éteint par le décès du vendeur.

La vente en viager peut être une réponse à certaine situation patrimoniale. Elle reste une opération particulière qui peut présenter des risques. Aussi, nous vous invitons à vous renseigner auprès de spécialistes afin d’évaluer votre situation avant de vous engager dans ce type de transaction.