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Crédit immobilier : avez-vous intérêt à renégocier votre prêt ?

Si vous avez un crédit immobilier, vous avez probablement emprunté à un taux bien supérieur aux taux proposés actuellement. De plus en plus de particuliers renégocient leur crédit immobilier pour profiter de taux historiquement bas : aujourd’hui un crédit immobilier sur deux est un prêt renégocié !
Il n’est pas rare d’obtenir un taux de crédit proche de 2,5%… sur 20 ans ! alors que les crédits obtenus entre 2009 et 2012 étaient à plus de 4% en moyenne. Dans ces conditions, que faire avec son crédit immobilier en cours dont le taux est bien supérieur aux taux actuels ?

Qu’est-ce que la renégociation d’un prêt ?

Il s’agit de rembourser un crédit existant en lui substituant un nouveau prêt, à un taux moins élevé, auprès du même établissement bancaire. Si ce changement est effectué avec la participation d’un  autre établissement, on parle de rachat de prêt.
La renégociation d’un crédit permet de réduire la mensualité de remboursement et/ou de raccourcir la durée de son emprunt. En optant pour la réduction de la durée, vous réalisez la plus grande économie, grâce à l’amortissement plus rapide du crédit.

A quel moment est-il intéressant de renégocier son crédit immobilier ?

La baisse des taux des crédits immobiliers est telle que tous les emprunts contractés depuis 2008 peuvent, en théorie, faire l’objet d’une renégociation. Depuis cette date, les taux sur 20 ans sont passés d’environ 5,5% à 2,5% !
Plus précisément, c’est à partir d’un écart de taux d’au moins 1% entre le taux du crédit initial et le taux actuel du marché que l’opération peut être intéressante. Il est souvent conseillé de renégocier son crédit avant d’avoir atteint la moitié de la durée de remboursement de son prêt.
C’est au début de la vie du prêt que l’on rembourse le plus d’intérêts (jusqu’à 50% de la mensualité les deux premières années pour les crédits sur 20 ans). C’est donc à ce moment-là qu’une renégociation de prêt a le plus d’impact sur le coût total du crédit.

Quelles sont les précautions à prendre ?

Avant de vous lancer dans la renégociation de votre crédit, il est nécessaire d’étudier la pertinence de l’opération. En effet, la baisse des taux d’intérêt ne suffit pas à rendre l’opération systématiquement profitable. Si vous avez déjà remboursé une grande partie de votre crédit, les économies réalisées suite à la renégociation de votre prêt ne couvriront peut être pas les frais liés à cette opération. Les frais peuvent être de plusieurs ordres : les IRA (indemnités de remboursements anticipés) égales à 3% du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts, les frais de garantie (caution ou hypothèque) pour le nouveau prêt, auxquels il faut encore ajouter les éventuels frais de dossier ou de courtage. Une demande de renégociation de prêt ne plait pas forcément à votre banque qui doit rogner sa marge pour mener l’opération. De plus, il faut parfois changer de banque pour obtenir un taux conforme à celui du marché.

La baisse des taux d’emprunt est une condition nécessaire mais non suffisante pour se lancer dans la renégociation du  taux de son crédit immobilier. Une étude préalable à l’opération est indispensable. Toutefois, l’ampleur de la baisse des taux ces dernières années est telle que même si vous avez déjà renégocié le taux de votre prêt, il ne faut pas hésiter à s’interroger pour… le faire une deuxième fois !